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买房几大注意事项!!!2017 (不定期更新内容)

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发表于 2017-6-13 10:51:45 | 显示全部楼层 |阅读模式

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本帖最后由 西华总嫖把子 于 2017-6-23 19:02 编辑

***23/06/2017  关于经济适用房的购买注意事项-VPO ( VIVIENDA DE PROTECCION OFICIAL)
其实在西班牙很早以前到现在一直有VPO的房子,所以很多时候你买二手房的时候很可能就会碰上这种房子。  其实二手经济适用房对购买者是有一定过户税(IMPUESTO DE TRANSMISION PATRIMONIAL)上的减免的。不过值得注意的是,在买这种房子有可能会遇到的贷款问题。主要体现在,这类经济适用房,哪怕过了正攵府规定的自由买卖保护期限,如果房东没有去申请DESCALIFICACION(取消经济适用房资格),那么在申请贷款估价的时候,估价公司只能根据所在大区指定的最高市场金额来评估给出最终估价。
打个比方,如果你跟房东谈定的售价是16万,而你要贷款12万(80%),那么你需要差不多得到最低不少于15万的估价。但由于这套房子是VPO的关系,所以估价公司很有可能只给出13万的估价吗,那你的贷款只能拿到10万4千欧,离你预计的所需贷款差了将近2万欧元。但是如果这套房子是按市场自由价格评估的话,或许估价公司能给出17,18,甚至19万的估价,那银行也只能按照你所商定的16万成交价给80%贷款,也就是12万8000,这是符合你预期的。
所以,去贷款的之前要搞清楚你买的房子以前是不是VPO。如果是的话,一定要让房东提前去申请DESCALIFICACION。不然的话,在你估价价格低于成交价格的时候回对你贷款产生很大影响。 (这段感觉自己解释的不是很清楚,请谅解下,最近语言组织能力比较差)

***15/06/2017刚刚从一个准备买房得朋友那得知,有两家银行给的利率相当不错,大家可以参考下。
一个是 LaCaixa ( CAIXABANK), 浮动利率EURIBOR+1.15, 30年房贷。基本减免条件大致跟其他银行类似,但是要求一次性付清10年的人身保险,4000-4700欧元左右,还有一次性付清3年的房屋保险。
第二个是 BMN, BANCO MARE NOSTRUM SA. 浮动利率EURIBOR+0.99,35年最高年限贷款。基本利率减免条件同上,但是人身保险跟房屋保险可以年付,或月付。

***14/06/2017 今早刚看到网上新闻消息,Santander银行旗下的网上数字银行OpenBank能给出很好的贷款利率。 浮动利率EURIBOR+0.99, 而且免贷款手续费以及一些其他杂费。有兴趣的同学可以去咨询一下。而且不同于其他网上银行,因为是SANTANDER旗下的银行,如果在这个银行开户,可以在西班牙全境内的SANTANDER自动提款机处提取或存入欧元,很方便。
http://www.eleconomista.es/banca ... in-comisiones-.html
https://www.openbank.es/

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主题


第一条
- 就是正攵府新出台的关于Clausula de suelo的退款。 论坛里已经有很多大神发布过相文章了,我在这里就不再叙述了,直接把链接给大家。并感谢几位发帖给大家普及的同学!
cláusula de suelo

第二条-关于贷款买房。
最近几年房价或许因为西班牙经济有所回升,开始慢慢上涨。但是其价格仍然处于泡沫状态,广大华人也想趁其价格低迷的时候买套房。那么这里就离不开银行贷款了。 论坛里经常已经有同学在不断重复各种关于贷款的问题,我在这里总结一下我个人的经验以及论坛里其他关于买过房子,发过分享帖子的同学宝贵经验来给大家参考。
1. (准备用合法现金买房的土豪可以忽略所有内容)。
首先,现在这里紧急提醒下一些想买房的同学, 特别是想买银行房子的同学。鉴于最近已经有很多同学遇到过类似案例,我先在这里提醒一下。
起因是很多同学最近跟银行,或是跟代理银行销售的中介在购房的时候,被要求提供20%首付的现金资金来源证明,在不能出具以上要求的情况下,之前所交押金暂时退不回来。最后有没有解决,如何解决,我暂时不太清楚。如果有新消息会告诉大家。详细情况请参考下面的链接

2.其次,关于银行贷款。贷款条件,贷款资质。
最近一段时间,因为EURIBOR长期走低,负利率。所以银行在利率方面,不管是浮动还是固定,相较于去年都有所上涨。 去年的浮动利率,加上有条件性的减免很多人都能拿到1.0左右。而今年貌似,就我所知的,有些银行只能给到1.45 LACAIXA也只能给到1.90 如信息有误,请知道的同学提出并改正)。 至于固定利率方面,加上减免,今年还能拿到1.9-2.1之间。相比之下,如今这种形式固定利率好像比较划算。至于短期,或是长期内会不会有所改动,这还得看欧洲央行有没有加息的打算,以及国际经济形式是否有所改善。买房得同学可能得时不时的去咨询下银行,争取拿到最好的利率。

3.贷款条件,就目前我个人所知道的。银行对外国人贷款门槛,包括我们华人(已经入籍的不算)监控比较严格, 这是因为最近几年西正攵府加强了对洗黑钱,以及逃税漏税的监控。而且,对于那些居留并非5年长期的华人,拿到贷款可能比较困难。因为给短期居留的贷款会增加银行的资金回收风险。
-现在来说下,贷款资质。有五年长期居留的华人,不管是从事REGIMEN GENERAL还是AUTONOMO 需要给银行提供一下文件:
游客,如果您要查看本帖隐藏内容请回复


希望其他对买房有更好看法的同学也分享经验。比如哪个银行利率好,哪个银行批贷款条件比较宽松。(最好是实际操作过的,这样的参考才比较有价值)
如果还有其他问题想询问的,欢迎大家探讨。我会把实用回复添加到主贴里,给更多人看到。



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发表于 2017-6-14 19:41:41 | 显示全部楼层
买套房子最主要的其实不是贷款,最主要的是要看房子的建造日期,去房子地区的REGISTRO DE PROPIEDAD打印一份NOTA SIMPLE,中介也可以网上申请打印,一般情况下房子建好45年到期后,需要做建筑结构检查Inspección Técnica de Edificaciones,简称ITE,之后每10年做一次,收费一般都是450欧元左右,如果不做这个ITE的话罚款是1000到6000欧元。

其次是房屋去市正攵府的RECAUDACION税务部门,看这个房子以前的IBI地皮税,也就是Impuesto sobre Bienes Inmuebles,有没有及时缴纳,还有Tasa de basura垃圾费的情况。


如果这套房子都没有问题的话,现在才去银行申请贷款把,申请贷款的话如果自己的批不下来,可以叫亲人帮忙担保一下,这样的话贷款基本就是批定了。


至于嫖子哥说的这个银行,还是不太推荐的,因为如果有什么事情都需要网上或者电话里面去沟通,没有一定的语言基础还是建议不要去换这些OFICINA VIRTUAL虚拟办公室的银行,如果银行是自己旁边附近的话,每个月都存定量的欧元或者DOMICILIAR NOMINA存入工资就不用收手续费了,如果自己有店面的话,TPV也有合作的话,里面的卷纸还有硬币的壳都是免费大量拿的,如果销户的话还要网上办理,如果不会办理就算把帐号全部清空了,还是会扣管理费的,到时候利滚利的又被上了黑名单的话,贷款就不好贷了

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发表于 2017-6-16 19:42:28 | 显示全部楼层
我来补充几点实用小知识吧,最近也是来来回回跑贷款跑银行,坛友多有帮助,所以也把自己遇到的一些问题拿出来分享一下,为后来人做个参考。

1.有的银行会要求4楼以上无电梯不可以贷款。所以4楼以上没电梯的楼房要小心了哦。
2.RENTA单是可以做手脚的,在5月份以后做RENTA,可以改动一些数据,让renta在账面看起来非常好,当然要相应补很多钱,但是之后还可以申请修改renta再要回来。具体操作要看你的律师楼给力不给力了,这个只是弥补的办法。最好的还是在买房前就开始把个人的税单之类和收入做高。
3.很多银行计算你的收入时会好好考虑你的账面实际收入,就是你在银行里稳定的收入。心机一点的就可以拿出一两千欧元,每个月固定的存进去,慢慢取出来,再存进去,到时候就可以找个理由说这个钱是XXX的收入,多少会有些帮助,不过至少要半年以上才好。
4.一个朋友介绍的办法:他账面做的是亏。但是每天都去银行存钱,大钱小钱有钱就存,时间久了就和行长混熟了,批贷款时私下里叫行长吃个饭,什么都有了。
5.简单粗暴的计算自己还贷能力:每贷款1万还33欧元,假如贷款10万还30年,那么就是每个月还330欧元。还贷能力是收入的35%左右(有的可能可以高,但是35%比较保险),也就是说,工资单收入942以上,就可以还得起这个贷款了。


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发表于 2017-6-14 21:07:46 | 显示全部楼层
西华总嫖把子 发表于 2017-6-14 20:45
感谢你的精彩回复!

其实担保这个事情。怎么说呢,贷款的时候银行就会要求贷款人签这签那一大堆保险,说 ...

我90的,叫你哥不吃亏,想不到我才27把

OPENBANK不可能会提供人工服务的,因为这也就是它为什么会那么实惠的原因,因为没有实体店面没有办公室员工这一些不必要的开销,他只需要几个人坐在那里接接电话发发邮件就可以了,如果强加到SANTANDER会大大增加他们的工作量,我车子的保险是保VERTI SEGUROS的,也是这种OFICINA VIRTUAL,上次自己出保险喷个漆,发发回回3次邮件,很麻烦,但是保费至少是其他保险公司的一半


担保人的话自己的直系亲属都是可以担保的,我的车子还有个房子都是我爸妈担保的,他们的工作时间十几年了


还有就是房子的电梯问题,反正买房的话最好是买新房子,有电梯的,最好带游泳池的,其实算起来还是那种联体别墅或者单栋别墅最合算,因为不用付COMUNIDAD,这笔钱算下来一个月100,一年1200,10年就12000了,如果住个30年还要3万多,还不算上如果有什么大装修什么的钱
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发表于 2017-6-13 11:25:17 | 显示全部楼层
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发表于 2017-6-13 11:56:46 | 显示全部楼层
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发表于 2017-6-13 11:59:12 | 显示全部楼层
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发表于 2017-6-13 12:09:46 该贴发自手机用户 | 显示全部楼层
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发表于 2017-6-13 12:43:58 | 显示全部楼层
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 楼主| 发表于 2017-6-13 12:49:34 | 显示全部楼层

好久不见啊。难得难得
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发表于 2017-6-13 13:13:55 | 显示全部楼层
西华总嫖把子 发表于 2017-6-13 12:49
好久不见啊。难得难得

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发表于 2017-6-13 13:17:11 | 显示全部楼层
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发表于 2017-6-13 14:34:48 | 显示全部楼层
KANKANKAN
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发表于 2017-6-13 14:46:21 | 显示全部楼层
看看
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发表于 2017-6-13 15:03:59 | 显示全部楼层
科普帖啊
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发表于 2017-6-13 15:22:28 | 显示全部楼层
正好需要,多谢
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发表于 2017-6-13 15:26:16 | 显示全部楼层
版主说的这个是买银行的房子吗?还是什么样的房子都需要这些材料呢?
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 楼主| 发表于 2017-6-13 15:38:37 | 显示全部楼层
飘在海外的小舟 发表于 2017-6-13 15:26
版主说的这个是买银行的房子吗?还是什么样的房子都需要这些材料呢?

私人的房子是不会跟你要求这些的。而且给你贷款的银行也不会跟你要求证明首付现金证明的。
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发表于 2017-6-13 16:22:11 | 显示全部楼层
kankan...............................................................................
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发表于 2017-6-13 16:25:51 | 显示全部楼层
回复看看  
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发表于 2017-6-13 16:57:01 | 显示全部楼层
看看...
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发表于 2017-6-13 17:03:30 | 显示全部楼层
西华总嫖把子 发表于 2017-6-13 15:38
私人的房子是不会跟你要求这些的。而且给你贷款的银行也不会跟你要求证明首付现金证明的。 ...

多谢版主解答,那我放心了,我现在也正在贷款买房,不是银行的房子,是从中介那里找的私人的房源。
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