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日志

西班牙新租屋法生效后 签约量下跌8%

已有 128 次阅读2019-6-30 00:07 | 投资买房移民

居住西班牙的朋友们必读此篇文章 !!
不论是在西班牙租房或是投资买房的人要认真仔细阅读URKALIA集团资深房产顾问暨投资大师 Michael 老师 为大家解析目前西班牙房市情况。
2019年3月1日,西班牙正攵府通过了2019年第7条皇家法令,新租房法生效; 2019年4月1日,经过众议院批准后,该法正式开始实施,相信旅居西班牙的华人应该都知道这件大事,但应该很少人知道该法执行到现在对于整个西班牙房市产生了多少变化。
根据西班牙正攵府最新公布的数据资料,2019年4月1日实施新法至今,租赁合同的签约量下跌了8%,这还只是有合法向正攵府申报的数据资料,相信还有更多隐藏数据是被忽略的。
在解析为何签约量下跌之前,先领大家了解 "新租屋法 " 对华侨华人(房东及租客)产生影响的部分条款 :
1、为了给承租人提供更多安全保障,新法将租房合同的最长期限,从3年延长至5年。如果出租人为企业(公司、合作社等),最长期限延长至7年。此期间内,出租人不能驱逐承租人,但承租人可自由退租;
2、新法对押金金额做出了 " 明确 " 限制,要求出租人无论在任何情况下,不得收取超过3个月的押金;
3、凡有空置住房的业主,如不将其出租,该住房每年须多缴纳地皮税(IBI);
4、出租人只能根据消费者物价指数(IPC)上调租金,不能随意上调租金。 (新法该条款也适用于商铺租金涨幅,但合同必须为2019年3月1日后签署)。
5、新法规定,如果合同到期或承租人无法支付房租,而面临被驱逐,住房所在正攵府须做一份相关的社会报告,详细阐述承租人面临的问题,交由法院裁定,来延长驱逐时间。驱逐时间依照出租人身份设定,如出租人为个人,驱逐时间为1个月;如果是企业,则为3个月;
6、新法生效前,在中介机构成功租房后,承租人须支付一个月房租,作为中介费。新法生效后,如租房合同无明确规定,该笔中介费无须由承租人支付;
7、如出租人在合同到期后不再出租,须提前4个月通知承租人。承租人若要退租,须提前2个月通知出租人。
" 新租房法 "的重要变化?
(1). 延长合同期限
新的租房法生效后,华侨华人需要注意合同年限的更改。新法生效前,承租人与出租人签署一年的租赁合同,到期后可续约至3年。如果出租人为企业,那么合同最长可续约至5年。新法生效后,上述续约时间全部延长2年。
(2). 房主必须将押金存入住宅协会
法律规定,在无出租人强制要求的前提下,房租押金为一个月。出租人拿到押金后,必须将其存入所在自治区的住宅协会。该机构负责监管租房市场,并对押金进行管理。当租房期结束时,承租人提前通知出租人退房,那么出租人提前在住宅协会申请退还押金,并还给承租人。不过,由于监管不力,相当多的出租人没有将押金存入住宅协会,但若被查到,出租人将面临罚款。
(3). 有关房东可提前终止合约、收回房屋的权利必须明确被写明在合同中,比如家庭情况发生变化,需要为自己、儿女或配偶提供住房之用等情况;
(4). 若要购买存在租赁关系的物业,买方必须尊重正在有效期内的租房合同,无论这个租房合同的内容是否已在物业登记处进行登记;
(5). 如果房东是法人,房屋的管理费用和正式合同的出具费用由房东承担。
(6). 关于出租房屋中物品损坏的维修费用该由谁承担?
根据新租房法第21条,家用电器的维修费用须由出租人承担。根据法律规定,除非是由于租客滥用(疏忽)或故意损坏所造成的故障,家具维修费用通常由房东承担。租客需要支付正常的维护费用,但不包括故障修理费用。房东有义务进行所有必要的修理工作,保持房屋处于正常的可供使用的状态。
看完上述的相关法令内容后,相信95%的华人房东(业主)至今一定都没有遵守新法规去处理租赁事宜!! 而统计至今,西班牙整体的租赁签约量下跌8%,是因为多数西班牙本地人害怕无法做到新法所规定的,干脆就闲置房产,因为就怕碰到懂法令的租客,分分钟钟就被租客检举告上法院。

URKALIA集团在2019年初就提醒客户,要尽快重新分配投资方向,要跳脱出传统的买房出租的思维,应该要转向投资酒店相关的房产项目!!因为综观世界各国,从未有国家正攵府会出招控制或打压酒店业者的营运收费或酒店买卖。

可惜,98%的传统华人思维就是赚钱后就是投资买房出租,想靠收租获利,包括千辛万苦将资金从国内移转到海外的华人也是如此!! 投资买房产再出租,没有对与错,但若想靠投资买房产赚钱或维生,就要改变思维了,不能再只是投资普通的住宅房 !

若还只是投资普通的住宅房,行为如同经营酒吧或百元店或餐馆生意,一样是饿不死,但也赚不了大钱! 只是表面风光,实际上承担更大的风险,投资了几十万欧买房出租,每个月只赚1千左右的租金,又要面对正攵府的严管与法规的问题,又要面对租客带来的各种麻烦问题... ...各方面若没有处理好,分分钟钟扯上官司还要面对赔偿或罚款!!
这篇文章会得罪许多经营住宅房买卖的仲介公司,但还是要提醒广大的华人朋友们,投资普通住宅房是可以的,但投资1-2套就可以,要分散投资其他类型的房产项目,举例酒店相关项目; 不要将鸡蛋放在同一个篮子,因为你永远不知道西班牙正攵府面对现在租不起房子或买不起房子的本地西班牙年轻人,未来会陆续推出哪些打压房价或控制租金的政策法令! 尤其是今年大选结束后,新的正攵府班子上台一定要有所表现,若又陆续推出夸张的法令,有可能会让你投资的住宅房套牢!!

想要了解更多关于西班牙投资房产的相关趋势,可与URKALIA集团资深房产顾问联系 :
微信 / WhatsApp : 0034627457816

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